ขายคอนโดที่ฝรั่งเศส ใครจ่ายค่าส่วนกลาง — คนขายหรือคนซื้อ

ชาวเมาท์ฯ คะ สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของคอนโดในปารีส แล้วตัดสินใจขายห้องช่วงกลางปี พอโอนกรรมสิทธิ์เสร็จเรียบร้อย จู่ๆ ก็มีใบแจ้งหนี้ค่าส่วนกลาง (charges de copropriété) ส่งมาถึงคุณ ทั้งที่คุณขายห้องไปแล้ว คุณจะงงเลยใช่ไหมคะว่า “เอ๊ะ ต้องจ่ายเองหรือคนซื้อต้องจ่าย” วันนี้หลินไปหาข้อมูลมาเมาท์ให้ฟังค่ะ

ตอบสั้นๆ ก่อนเลยค่ะ หลักการคือ ใครเป็นเจ้าของห้อง ณ วันที่เงินก้อนนั้น “ถึงกำหนดจ่าย” (exigible) คนนั้นเป็นคนจ่ายค่ะ ไม่ใช่ดูว่าใครอาศัยอยู่ตอนนั้น และก็ไม่ใช่ดูวันที่เซ็นสัญญาซื้อขายเพียงอย่างเดียว เรื่องนี้ถูกระบุไว้ในเอกสารที่เรียกว่า état daté ที่ต้องแนบตอนขายทุกครั้งค่ะ

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางแบบปกติ (charges courantes)

ค่าใช้จ่ายที่อยู่ใน budget prévisionnel (งบประมาณล่วงหน้าของนิติบุคคลอาคารชุด) เป็นหน้าที่ของ “ผู้ขาย” ค่ะ เพราะเงินก้อนนี้ถึงกำหนดจ่ายทุกวันที่ 1 ของแต่ละไตรมาส หรือวันที่ 1 ของงวดที่ที่ประชุมใหญ่กำหนดไว้

แต่ถ้าเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้อยู่ในงบล่วงหน้า (เช่น ค่าใช้จ่ายฉุกเฉินที่โหวตเพิ่มทีหลัง) กฎจะเปลี่ยนค่ะ นั่นก็คือ ใครเป็นเจ้าของห้อง ณ วันที่เงินก้อนนั้นถึงกำหนดจ่าย คนนั้นต้องจ่าย ไม่ว่าจะเป็นผู้ขายหรือผู้ซื้อก็ตามค่ะ

การปรับยอดประจำปี (régularisation des charges)

ทุกปีนิติบุคคลอาคารชุดจะเทียบยอดที่เก็บล่วงหน้ากับค่าใช้จ่ายจริงที่เกิดขึ้น ถ้าเก็บเกินก็คืนเงิน ถ้าเก็บขาดก็เรียกเก็บเพิ่ม กระบวนการนี้จะสรุปตอนที่ประชุมใหญ่อนุมัติบัญชีประจำปี (assemblée générale)

ส่วนต่างตรงนี้ ไม่ว่าจะเป็นเงินคืนหรือเงินที่ต้องจ่ายเพิ่ม จะตกเป็นของ “เจ้าของห้อง ณ วันที่ที่ประชุมอนุมัติบัญชี” ค่ะ พูดง่ายๆ คือ ถ้าคุณขายห้องไปก่อนวันประชุมอนุมัติบัญชี เงินคืนหรือเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มจะตกเป็นของเจ้าของคนใหม่ ไม่ใช่คุณค่ะ

ข้อควรรู้: คู่สัญญาสามารถตกลงแบ่งจ่ายกันแบบอื่นในสัญญาซื้อขายได้ค่ะ แต่ข้อตกลงนี้จะมีผลแค่ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้นนะคะ นิติบุคคลอาคารชุด (syndic) จะไม่รับรู้ข้อตกลงนี้เลย เขาจะเรียกเก็บเงินจากเจ้าของตามชื่อในทะเบียนตามกฎปกติเสมอค่ะ

ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับงานซ่อมแซม/ปรับปรุง (travaux)

ถ้าที่ประชุมใหญ่โหวตอนุมัติงานซ่อมแซมก่อนวันขายห้อง กฎจะเป็นแบบนี้ค่ะ

• ผู้ขายจ่ายใบเรียกเก็บเงิน (appel de fonds) ที่ออกก่อนวันขาย ตามตารางที่โหวตไว้ในที่ประชุม
• ผู้ซื้อจ่ายใบเรียกเก็บเงินที่ออกหลังวันขาย

พูดง่ายๆ คือ ใครเป็นเจ้าของห้อง ณ วันที่ใบเรียกเก็บเงินถึงกำหนดจ่าย คนนั้นต้องจ่ายค่ะ แม้ว่างานซ่อมแซมนั้นยังไม่เริ่มลงมือทำเลยก็ตาม

สิ่งที่ต้องระวังเป็นพิเศษ: เงินที่ทุกคนต้องจ่ายเข้ากองทุนซ่อมบำรุง (fonds travaux) ตามกฎหมายนั้น ผู้ขายจะเรียกคืนไม่ได้เลยค่ะ ต่อให้ยังไม่ได้ใช้เงินก้อนนั้นเลยก็ตาม เพราะเงินนี้จะติดไปกับตัวห้อง ไม่ใช่ติดกับตัวเจ้าของค่ะ

กลับมาที่สถานการณ์ตอนต้นนะคะ ถ้าใบแจ้งหนี้ที่คุณได้รับเป็นค่าใช้จ่ายจากงบประมาณปกติของไตรมาสที่คุณยังเป็นเจ้าของอยู่ คุณต้องจ่ายค่ะ แต่ถ้าเป็นใบเรียกเก็บเงินสำหรับงานซ่อมแซมที่ออกหลังวันโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว อันนั้นเป็นหน้าที่ของเจ้าของคนใหม่ค่ะ ทางที่ดีที่สุดคือเช็ก état daté ให้ละเอียดตั้งแต่ก่อนขาย จะได้ไม่มีเรื่องแปลกใจทีหลังค่ะ

สรุปสั้นๆ

หลักการแบ่งจ่ายค่าใช้จ่ายอาคารชุดระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ อยู่ในมาตรา 6-2 และ 6-3 ของพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 67-223 ลงวันที่ 17 มีนาคม 1967 (ซึ่งเป็นกฎหมายลูกของกฎหมายหลักฉบับที่ 65-557 ลงวันที่ 10 กรกฎาคม 1965) โดยยึดหลัก “ใครเป็นเจ้าของ ณ วันที่เงินถึงกำหนดจ่าย” เป็นเกณฑ์หลักค่ะ ส่วนเงินกองทุนซ่อมบำรุงที่จ่ายไปแล้วจะไม่คืนให้ผู้ขาย ตามมาตรา 14-2 ของกฎหมายฉบับ 1965 ค่ะ

ชาวเมาท์ฯ มีใครเจอเรื่องแบบนี้ตอนขายบ้านที่ฝรั่งเศสบ้างไหมคะ